Mijn woning staat leeg: zal ik hem verhuren?

De tijd dat woningen binnen een paar dagen, of zelfs binnen een paar weken, verkocht waren is al een aantal jaren voorbij. Nu het langer duurt voordat een woning verkocht is slaat de onzekerheid toe bij mensen. Een van de oplossingen die dan nog wel eens overwogen wordt is het verhuren van de eigen woning. Behalve dat dit in de meeste gevallen niet eens mag is het ook nog eens een keer niet zonder risico's. Uitkijken dus met tijdelijke verhuur!

Kleine lettertjes

De overeenkomst met de bank over de hypotheek is een flink aantal pagina's. Er is een offerte getekend destijds door de klant, daar stonden alle bepalingen al in. En uiteindelijk is bij de notaris een hypotheekakte opgemaakt, ook daar staan alle bepalingen in. De hypotheekakte is door de notaris naar de klant gestuurd. Een van de vele bepalingen in een hypotheek is de (standaard) bepaling dat zonder toestemming van de bank een woning niet verhuurd mag worden. De banken hebben deze bepaling omdat bekend is dat een eenmaal verhuurde woning niet zo makkelijk meer verkoopbaar is, de waarde daalt, en er is het risico van slecht betalende huurders. Een verkoper die zijn woning tijdelijk zou willen verhuren zou toestemming moeten vragen aan de bank, en de bank zal die toestemming niet geven. Alleen als je al een deel van de hypotheek hebt terugbetaald, of als het huis veel meer waard is (misschien wel het dubbele van de hypotheek) kan het zijn dat de toestemming wel gegeven wordt. Als woningen toch verhuurd worden, is dat veelal zonder toestemming van de bank. Zolang de bank er niet achterkomt is er eigenlijk niets aan de hand. Als de bank er wel achterkomt, of als de huurder er niet uit wil, zijn de problemen enorm.

Ook bij huurwoningen

Soortgelijke lettertjes overigens ook bij huurwoningen: als jij een woning huurt mag je die woning niet onderverhuren. De verhuurder heeft immers een contract met jou, en niet met een ander.

Huurbescherming

Huurders worden in Nederland bij wet goed beschermd. Nu kun je hopen (en gokken) dat jouw huurder zijn rechten niet goed kent, want veel huurders kennen die rechten niet goed. Een van de rechten is dat tijdelijke verhuur eigenlijk niet mogelijk is. De huurder houdt recht er te wonen, al staat in het contract dat er sprake is van tijdelijke verhuur. De wet kent enkele uitzonderingen waarop tijdelijke verhuur wel mogelijk is, de ene is als het in het kader van bijvoorbeeld leegstand na overleg met de gemeente wordt afgesproken, de ander is als je de woning verhuurd hebt omdat je bijvoorbeeld een half jaar naar het buitenland ging, dan mag je bij terugkomst gewoon weer terug. Dan is het voor eigen gebruik. Dat moet je wel aan kunnen tonen! Ook al is een huurcontract een tijdelijk huurcontract, als je geen wettelijke reden hebt om die huurder eruit te krijgen en de huurder kent de regels goed, dan wordt het een heel ingewikkelde kwestie!

Verkoop van verhuurde woningen

Een woning wordt wel eens in verhuurde staat verkocht. Dan blijft de huurder gewoon in de woning. En de wet stelt dat de nieuwe eigenaar de huurder er niet uit mag zetten. De wet stelt als regels dat koop of dood geen huur breekt. Dat houdt in dat bij verkoop de woning weliswaar een nieuwe eigenaar heeft, maar de huurder blijft zitten, alleen betaalt hij voortaan (onder dezelfde voorwaarden!) aan de nieuwe eigenaar. En als de eigenaar overlijdt, kunnen de erfgenamen ook niet de huurder eruit zetten, ook dan blijven de voorwaarden hetzelfde, alleen mogelijk moet de huur aan een ander (familielid) worden betaald. Vanwege deze wet is een woning in verhuurde staat gemiddeld zo'n 30 tot 40% minder waard dan een woning die vrij verkoopbaar is. Als het huurcontract heel ongunstig is, zal de woning nog minder waard zijn. De mogelijke koper zal natuurlijk willen weten wat er in zo'n huurcontract staat.

Maar ook als de huurder er wel weer uitgaat...

Een (tijdelijke) huurder voelt zich natuurlijk niet zo verantwoordelijk voor je woning als jij zelf als eigenaar. Woningen die verhuurd zijn geweest zijn vaak in slechtere staat als ze weer leegstaan dan voor de huurders erin kwamen. Het is moeilijk om kosten aan de oud-huurder door te berekenen, dat kan alleen als je alles aan kunt tonen. Als je toch verhuurt: sluit dan behalve een huurcontract ook een overeenkomst af waarin beide partijen tekenen voor de staat van de woning. Niet verhuren is toch veiliger. Probeer dan met de bank te praten over een overbruggingskrediet totdat de woning verkocht is, haal desnoods de broekriem maar een paar maanden aan. Een paar maanden leegstand is niet erg, zorg wel dat de verzekering op de hoogte is zodat oude en nieuwe woning vezekerd zijn. Krakers mogen pas in een woning als hij een jaar leeg staat, als ze dat tenminste al zouden willen. Want meestal gaan krakers niet in woningen van particulieren die willen verkopen. © 2008 Hanspieterson, gepubliceerd in Kopen en Huren (Huis en Tuin) op 28-08-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hanspieterson is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Dubbele maandlasten: Het aankopen van een andere koopwoning betekent vaak dat u een bestaande woning moet verkopen. Koopt u een ander huis zonder dat de oude woning is verkocht, dan kunt u te maken krijgen m…
• Verdienen op je tweede huis: Wanneer je tegenwoordig een tweede huis wil kopen mag je de hypotheekrente niet meer van je belasting aftrekken in tegenstelling tot vroeger. Of je het huis nu koopt voor je eige…
• Even geen hypotheekrente betalen: Een paar maanden geen hypotheekrente betalen kan grote gevolgen hebben. Sommige hypotheken bevatten een uitweg, namelijk een rentevakantie.
• Aflossingsvrije hypotheek: Een populaire vorm van hypotheek is de aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheekvorm zorgt voor lage maandelijkse lasten.
• Overbruggingskrediet: Je huis staat te koop én je hebt een nieuwe woning gekocht. Dan ben je tijdelijk eigenaar van twee woningen en heb je, naast je hypotheek voor je nieuwe woning, een overbruggingskrediet…