Bieden op een koopwoning: alles over onderhandelen

Onderhandelen over een koopwoning die te koop staat is vergelijkbaar met het kopen van een koe op een veemarkt: iemand brengt een bod uit (openingsbod), de ander brengt een tegenbod uit, zo kan het een paar keer doorgaan, met hopelijk als eindresultaat een prijs waar beide partijen het over eens zijn: de koop is rond.

Onderhandelingen: de gebruikelijke manier

Iemand die een woning mooi vindt, brengt een bod uit. Die persoon heeft de woning dan natuurlijk al gezien. In de praktijk werkt het vaak zo dat een mogelijke koper twee tot drie dagen na het bekijken van de woning een bod uitbrengt. Als de verkoper al langer dan drie dagen niets gehoord heeft, is de kans groot, dat de koper afgehaakt is. Het gebeurt ook wel eens dat iemand direct na het bezichtigen een bod uitbrengt. Dat is zeker het geval als mensen weten of het gevoel hebben dat er meer mensen zijn die de woning willen hebben. De makelaar versterkt dat gevoel wel eens door bijvoorbeeld meer afspraken achter elkaar te plannen, of door te melden dat er meer gegadigden zijn. Dat laatste is natuurlijk nooit controleerbaar, je weet als koper dus niet of dit echt is of een verkooppraatje. Als een geinteresseerde een bod uitbrengt, wordt dat een openingsbod genoemd. De verkoper overlegt met de makelaar, en brengt een tegenbod uit. Of de verkoper vindt het bod zo laag dat hij niet wil onderhandelen, dan zegt de verkoper gewoon dat het bod is afgewezen. De koper haakt af of moet met een ander voorstel komen, hopende dat de verkoper dit keer wel wil onderhandelen. Ook als een bod te laag is zal een verkoper toch vaak een tegenvoorstel doen, een tegenbod, maar dat zal dan een bod zijn wat heel dicht bij de vraagprijs ligt. De kopende partij snapt dan dat het bod wat ze hebben uitgebracht veel te laag is. Op het moment dat de verkoper een tegenbod heeft uitgebracht zijn beide partijen juridisch met elkaar in onderhandeling. Volgens de regels mag een verkoper, en mag een makelaar, maar met één partij tegelijk onderhandelen, eventuele andere kopers zullen moeten wachten hoe deze onderhandelingen verlopen. De onderhandelingen starten dus niet als een kopende partij een bod uitbrengt, de onderhandelingen starten pas als de verkopende partij een tegenbod uitbrengt. Het kan een paar keer zo doorgaan: openingsbod - tegenbod - nieuw bod - tegenbod. Het kan ook heel kort duren. Uiteindelijk zal een van beide partijen een laatste bod op tafel leggen. Dan is het een ja of een nee voor beide partijen.

Geen zin in handje klap?

Het komt ook voor dat mensen geen zin hebben in dit onderhandelingssysteem. Het systeem om dat te omzeilen is om een eenmalig bod te geven. De koper kan een eenmalig bod noemen (take it or leave it), de verkoper kan als reactie op een openingsbod van de koper ook zeggen, dat dit het enige tegenbod zal zijn. Soms vragen makelaars of verkopers ook wel expliciet of het een eenmalig bod of een openingsbod is. Een laag bedrag zal natuurlijk geen zin hebben bij een eenmalig bod.

Onderhandelen altijd mogelijk?

Bij nieuwbouw is onderhandelen veelal niet mogelijk. Ook bij huurwoningen die in de verkoop gaan is onderhandelen nauwelijks mogelijk. Dan gaat het om huurwoningen van een woningcorporatie. De marge in de vraagprijs is dan standaard vrij laag. Er kan wel voor de vorm onderhandeld worden, maar de woningbouwvereniging heeft de makelaar al opdracht gegeven wat de prijs minimaal moet zijn.

Normale marges bij een vraagprijs

Er zijn makelaars die heel hoge vraagprijzen inzetten en waarbij de marge hoger is. Bij de meeste makelaars zal dat niet gelden. Gerespecteerde makelaars werken met marktconforme prijzen. Hou rekening met een verkoopprijs die circa 5% lager kan liggen dan de vraagprijs. Bij woningen in de hoge prijsklasse is er natuurlijk meer mogelijk als het gaat om absoluut geld, bij gebruikelijke woningen moet je rekenen op een bedrag van richting de 10.000, soms iets meer, soms ook iets minder, onder de vraagprijs. Hangt natuurlijk van allerlei factoren af, waaronder de vraag hoe lang de woning te koop staat en hoe hoog de nood is bij de verkoper. Dat wordt niet gemeld. Een openingsbod wat te laag is, is onfatsoenlijk. Onderhandelingen zullen dan niet volgen. Om een net openingsbod uit te brengen, moet je denken aan een bedrag wat hooguit 15.000 tot 20.000 euro onder de vraagprijs ligt (algemeen, globaal). Bij een echt goedkope woning zo'n 10.000 tot 15.000 lager.