Courtage: alle mogelijkheden op een rijtje

Een consument die een gesprek aan wil gaan met een makelaar moet op een gegeven moment als gespreksonderwerp het hebben over courtage. Als de consument dat niet doet en uiteindelijk een verkoopcontract onder ogen krijgt, zal de makelaar een maximale courtage (vergoeding voor de makelaar) rekenen. En dat is niet in het voordeel van de consument.

Wat is courtage?

Courtage is een naam die uitsluitend voorkomt in de makelaardij (af en toe wordt het overigens ook wel gebruikt bij handel in aandelen). Courtage is een chique naam voor de vergoeding die je aan de makelaar moet betalen. Die vergoeding wordt vastgelegd in een schriftelijke opdracht aan de makelaar, de opdracht tot dienstverlening. Het kan gaan om een verkoopopdracht, het kan ook gaan om een aankoopopdracht.

Courtage in een tijd van weinig concurrentie

De meest gehanteerde courtage was tot een paar jaar geleden 1,85% exclusief BTW, wat neerkomt op 2% inclusief BTW. De BTW is dat deel wat naar de belasting gaat (Belasting Toegevoegde Waarde). Courtages werden en worden meestal exclusief BTW vermeld, maar kunnen dus ook inclusief BTW genoemd staan. Het verschil voor de consument is honderden euro's, en geen onbelangrijk detail in een overeenkomst.

Courtage in een tijd met meer concurrentie

Momenteel zitten we in een huizenmarkt met te veel makelaars voor het aantal woningen dat verkocht wordt en de snelheid waarmee woningen verkocht worden. De verwachting is dan ook dat het aantal makelaars de komende jaren langzaam af zal nemen. Makelaars die het moeilijk hebben of gaan krijgen zijn kleine makelaars zonder u.s.p.'s (unique selling points, speciale dingen die je onderscheiden van de concurrent), grote makelaars die al lang bestaan en hoge vaste kosten hebben (personeel, pand, auto's) en makelaars die al langer bestaan maar nauwelijks met de tijd meegaan, blijven werken zoals ze het al tientallen jaren doen. Over een paar jaar is de markt dan wellicht wat rustiger en overzichtelijker, misschien zelfs gestabiliseerd, maar nu is het een markt waar een makelaar hard zijn best moet doen en goed aan beeldvorming moet werken om aan voldoende nieuwe klanten te komen. De courtage staat dan ook onder druk. Sommige makelaars trekken zich daar niets van aan en gaan onverstoorbaar door, andere makelaars worden wat zenuwachtiger en zijn beinvloedbaarder, en er zijn heel nieuwe makelaars die met heel nieuwe courtages werken.

Gebruikelijke courtages

Ondanks de concurrentie is 1,85% ex BTW of 2% in BTW nog altijd een gebruikelijk tarief. Als de woning een leuke waarde heeft, interessant is voor de makelaar, is er vaak wel wat te onderhandelen richting de 1,5% exclusief of inclusief BTW. De grote kantoren zullen daar niet snel meer onder gaan zitten. Enkele prijsvechters gaan daar bewust onder zitten. Zo zijn er diverse makelaars die 1% inclusief BTW rekenen. Sommige nieuwe makelaarsorganisaties (franchise) zoals Animo, Plus, VHM, adverteren nog wel eens met bedragen richting de 0,5% (ex BTW). Bij alle makelaars die met stunttarieven werken is het kwestie om wel even te controleren of er kleine lettertjes zijn. Die zijn er bij grote makelaars ook nog wel eens; de kleine lettertjes bestaan vaak uit een toevoeging 'met een minimum van...' en dan komt er een getal (2250 euro, 2500 euro). Dit doet de makelaar om te voorkomen dat hij echt bijna niets eraan overhoudt. Binnen de grote NVM organisatie (vereniging van makelaars) zijn er ook makelaars die met actietarieven werken die onder de 1% liggen, dan gaat het bijvoorbeeld om I-Blue of 11 makelaars. Dat zijn dan makelaars die met pakketten werken; je kunt kiezen voor volledige service, en daar hoort een normale marktconforme prijs bij; of je kiest voor een 'uitgekleed' pakket, waarbij je een deel van de dingen zelf moet doen. De prijs is daar dan naar. Daarom kan bijvoorbeeld I Blue met tarieven als 0,8% werken.

Bedragen in plaats van courtage

Een makelaar kan ook met een klant een vast bedrag afspreken. De klant kan daarvoor het initiatief nemen. Niet alle makelaars werken daar graag mee. Een deel van de makelaars echter werkt uitsluitend met vaste prijzen. Soms inclusief BTW, soms exclusief BTW. Dan gaat het bijna altijd om de moderne makelaars, waarbij je een deel van het verkoopproces zelf doet. Makelaarsland bijvoorbeeld adverteert, ook op tv, met 995 euro inclusief BTW. De NVM heeft ook een eigen website eenbeetjehulp gelanceerd. Via een beetje hulp betaal je ook veel minder, en doet de makelaar een beetje, en jij een beetje. © 2008 - 2009 Hanspieterson, gepubliceerd in Kopen en Huren (Huis en Tuin) op 08-08-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hanspieterson is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Makelaars en de courtage die ze rekenen: Het inhuren van een makelaar om te helpen met het kopen of verkopen van een woning kost geld. De kosten staan niet vast, dat verschilt en hangt onder meer af van de p…
• Verkoop je huis zelf & Makelaarsland of Makelaarinhuis: Zelf vastgoed, je huis, verkopen is een trend aan het worden. Het is goedkoper en internet biedt steeds meer de helpende hand.
• Wat kost een makelaar u aan courtage: Wat is courtage en valt er over te onderhandelen? Steeds meer markten in Europa worden vrij en transparanter. Zo ook de markt van de makelaardij. Tot voor kort betaalde…
• Tips voor consumenten die een makelaar zoeken: In de jaren dat ik als makelaar heb gewerkt heb ik veel mensen ontmoet die door de bomen het bos van makelaars niet meer zien. Voor iedere consument geldt een a…
• Opkomst van makelaars nieuwe stijl: Bij consumenten bestaat steeds meer het idee dat makelaars duur zijn, en dat het goedkoper kan. Of dat mensen een deel zelf kunnen. Dit idee is versterkt door de opkomst v…