Een woning kopen: let op ontbindende voorwaarden

De periode tussen het tekenen van het voorlopig koopcontract en het verlopen van de ontbindende voorwaarden is een spannende periode, waarin er veel moet gebeuren, maar waarin vooral gewacht moet worden op de toestemming van de bank.

Ontbindende voorwaarden: meestal onmisbaar!

Er zijn maar weinig mensen die geen ontbindende voorwaarden nodig hebben bij de aankoop van een woning. In de praktijk werkt het zo: iemand verkoopt zijn woning, op een gegeven moment wil iemand de woning hebben, het onderhandelen begint, op een gegeven moment is er een akkoord over de prijs, en dan wordt er (meestal door de makelaar van de verkoper, soms door de notaris) een koopcontract opgesteld. Dat koopcontract heet altijd 'voorlopig' maar is volledig rechtsgeldig. Het definitieve koopcontract is eigenlijk hetzelfde als de akte van levering, dat wordt getekend bij de notaris op de dag dat je de sleutels krijgt. Degene die de woning wil moet wel zeker weten dat hij of zij de woning kan betalen. Alleen iemand met een paar ton op de rekening (bijv. door verkoop van een vorige woning met veel winst) weet dat zeker, en hoeft zich nergens zorgen om te maken. Bijna alle mensen doen er verstandig aan om alleen te kopen onder ontbindende voorwaarden. Een makelaar of notaris die het voorlopige koopcontract maakt zal daar normaliter ook om vragen, maar is dat niet verplicht. De koper hoort het eigenlijk zelf aan te geven. Als een koper aangeeft ontbindende voorwaarden te willen, betekent dat dat de koper het recht wil houden om de koop niet door te laten gaan als de hypotheek niet rond kan komen.

Ontbindende voorwaarden staan achterin het voorlopige koopcontract

De ontbindende voorwaarden vormen een van de artikelen van het voorlopige koopcontract, het staat altijd bijna achteraan. In deze voorwaarden komt te staan dat een koper de koop mag ontbinden, en geen geld hoeft te betalen, als de hypotheek niet rond komt (geen financiering mogelijk voor koopsom plus kosten koper is de meest gebruikte benaming) of als er geen vergunning wordt gegeven door de gemeente. Die laatste bepaling is alleen daar waar van toepassing. Sommige gemeentes eisen dat voor woningen onder een bepaalde koopsom er een vergunning aangevraagd wordt. Doel daarvan is dat een woning door de juiste mensen bewoond wordt (niet teveel of te weinig mensen). Een vergunning wordt zelden geweigerd. Bij sommige gemeentes is het slechts een formaliteit. De koper moet er wel een paar tientjes voor betalen.

Geen financiering, inclusief NHG?

De bepaling over de hypotheek kan luiden: geen financiering voor koopsom plus kosten koper, de bepaling kan ook omschreven worden met de toevoeging 'volgens de richtlijnen van de NHG'. Deze toevoeging staat er bij op het moment dat iemand aangeeft de woning alleen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG dus) te willen kopen. De koper betaalt hier eenmalig een bedrag voor, voor het aanvragen, krijgt in ruil daarvoor een lagere hypotheekrente. NHG is namelijk een organisatie die de risico's voor banken vermindert door betalingsverplichtingen van kopers over te nemen indien koper in problemen komt op een later moment. Duurdere woningen hebben geen NHG. Soms koopt iemand een woning die eigenlijk net iets te duur is voor het inkomen, dan is geen NHG mogelijk. De tussenpersoon of bank weet dat al vooraf te melden.

Lees goed de bepaling door!

Controleer goed of de bepaling in het koopcontract staat. Als iemand een woning koopt zonder ontbindende voorwaarden, en de woning kan toch niet gekocht worden, dan moet die persoon een boete betalen van 10% van de koopsom van de woning. Geen geld om dat te betalen kan leiden tot loonbeslag. Desnoods moet iemand een lening afsluiten om die 10% te kunnen betalen, die persoon zal dan geen hypotheek meer kunnen krijgen de komende jaren voor een andere woning. Ook als het wel in het koopcontract staat blijft het oppassen voor die 10% boete. Die geldt namelijk altijd, dat is juridisch zo vastgelegd. De ontbindende voorwaarden verlopen na een paar weken. De datum staat genoemd in het koopcontract. Als de datum verlopen is en iemand meldt later pas geen hypotheek te krijgen, moet die 10% boete ook betaald worden. Ook als iemand zegt niet te kunnen kopen, maar die persoon kan het niet bewijzen, kan de verkoper via de rechter proberen die 10% op te eisen. De datum waarop alles rond moet zijn is dus een heilige datum! Meestal is dat 3 tot 4 weken na het tekenen van het koopcontract. Banken zijn vaak niet snel genoeg met het beoordelen van een hypotheekaanvraag. Als de datum dreigt te verlopen en de bank heeft nog geen toestemming gegeven, moet er een aanvraag gedaan worden (door koper of door tussenpersoon) om de ontbindende voorwaarden met 1 of 2 weken te verlengen. Verkopers doen daar zelden moeilijk over. Als de verkoper wel moeilijk zou doen moet koper aantonen dat de hypotheek niet is geregeld. De woning gaat dan aan zijn neus voorbij.