Tips bij het verhuren van een woning

Bij het verhuren van een woning komt veel kijken. Omdat huurders in Nederland in de meeste gevallen recht hebben op huurbescherming, is het voor de verhuurder van belang om zich van te voren goed te verdiepen in de gevolgen van verhuur van de woning. Gedacht kan worden aan de regels omtrent verhuur van de woning en de risico's die de verhuur met zich mee brengen. Maar ook het screenen van de potentiële huurders en het opstellen van een goed huurcontract kan bijdragen tot een prettige verhuur.

Risico's bij het verhuren van een woning

Bij het verhuren van een woning loopt de verhuurder bepaalde risico's. Hierbij moet men denken aan:

• De huurder betaalt de huur niet of niet op tijd.
• De huurder gebruikt de woning voor illegale zaken zoals het verhandelen van drugs of het kweken van hennep.
• De huurder laat de woning bij beëindiging van het huurcontract niet netjes achter.
• De huurder veroorzaakt ernstige schade aan de woning.
• De kosten van de woning zijn hoger dan de opbrengsten van de verhuur.
• Problemen met de hypotheekverstrekker door verhuur van de woning.
• Problemen bij de verkoop van de woning doordat deze in verhuurde staat is.

Om de risico's van de verhuur tot een minimum te beperken is het voor de verhuurder aan te raden om zich van tevoren goed te verdiepen in het verhuren van een woning. Als de verhuurder hier weinig tijd voor heeft, of erg onervaren is, is het verstandig om een derde partij in te schakelen die hulp kan bieden bij de verhuur. Er zijn echter makelaars of tussenpersonen die zich er gemakkelijk vanaf maken en de verhuurder niet goed informeren of de huurder niet goed screenen. Let dus op met de keuze van een tussenpersoon!

Regels bij verhuur van een woning

Bij het verhuren van een woning gelden een aantal regels en mogelijkheden.

Leegstandswet

Doordat er in Nederland huurbescherming geldt, is het niet zomaar mogelijk om een woning te verhuren voor bepaalde tijd. Er is een uitzondering gemaakt voor verhuurders die de woning zelf bewonen en tijdelijk eenmalig willen verhuren. Deze verhuurders kunnen de woning verhuren onder de leegstandswet. Hiervoor moet van tevoren wel een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Ook moet er in het huurcontract duidelijk worden vermeld dat het om tijdelijke verhuur gaat met een gegeven einddatum. Ook moet opgenomen zijn dat de verhuurder na afloop de woning weer zelf wil bewonen en dat de woning na afloop ontruimd moet zijn.

Toestemming hypotheekverstrekker

Als er op de woning een hypotheek zit, dan is de verhuurder in de meeste gevallen verplicht toestemming te vragen aan de hypotheekverstrekker. In veel gevallen is namelijk in een hypotheekakte een huurbeding opgenomen. De reden hiervan is dat een woning in verhuurde staat bij verkoop minder opbrengt. Voor de hypotheekverstrekker is het dus een risico als de woning verhuurd wordt. De bank kan bepaalde eisen stellen bij het verhuren van de woning, bijvoorbeeld dat de huuropbrengsten gebruikt moeten worden voor aflossing van de hypotheek.

Huurprijs

Voor kale verhuur van een woning bestaat in Nederland een puntensysteem. De maximale huurprijs van een woning is dan gebaseerd op het aantal punten dat een woning heeft. Dit puntensysteem is niet van toepassing op woningen die gemeubileerd of gestoffeerd verhuurd worden. Bij deze woningen kunnen de huurder en verhuurder de prijs samen overeenkomen.

Tips voor verhuur van een woning

Omdat er aan het verhuren van een woning risico's en regels zitten, is het verstandig je van tevoren te verdiepen in de woningverhuur. Hieronder volgen een aantal tips bij het verhuren van een woning.

Screen de huurder(s)

• Vraag altijd om een geldig legitimatiebewijs. Vraag de huurder om het originele legitimatiebewijs te laten zien en bewaar een kopie die je zelf hebt gemaakt of hebt gecontroleerd met het origineel, in je administratie.
• Laat de huur per bank overmaken, bij voorkeur via een automatische incasso. Voor particuliere verhuurders is een automatische incasso vaak moeilijk te realiseren, vraag dan de huurder om de huur automatisch maandelijks per bank over te maken. Accepteer geen contante betalingen.
• Vraag om een werkgeversverklaring, en neem contact op met de werkgever of de gegevens kloppen.
• Vraag om de laatste drie opeenvolgende loonstroken en bankafschriften waar het salaris op is gestort. Controleer of de loonstroken ook echt kloppen door bijvoorbeeld de sommaties te checken. Vooral bankafschriften zijn namelijk eenvoudig te vervalsen.
• Vraag de huurder en eventuele medehuurders om een verklaring omtrent goed gedrag.
• Laat de huurder zich inschrijven bij de gemeente.
• Houd een goede administratie bij met alle informatie omtrent de huurder en medehuurders.

Zorg voor een goed huurcontract

Leg altijd alle afspraken vast in een huurcontract. Verhuur nooit een woning zonder huurcontract. Zorg in ieder geval dat onderstaande punten in het huurcontract zijn opgenomen.

• Wie de huurder en wie de verhuurder is.
• Een datum van de ingang van het huurcontract.
• De huurprijs inclusief servicekosten en overige kosten. Zorg dat water, elektra en gas op naam van de huurder komt te staan.
• Leg de hoogte van de waarborgsom vast. Dit kan variëren van één tot drie maanden.
• Leg het tijdstip en de wijze van betaling vast. Bij voorkeur vooraf betalen per bank.
• Leg een rente vast die wordt berekend bij te laat betalen.
• Leg de datum van een jaarlijkse huurverhoging vast.
• Leg afspraken over onderhoudsverplichtingen vast.
• Beschrijf de huisregels in het contract.
• Leg de staat van de woning vast en maak foto's van de woning.
• Leg vast dat je de woning regelmatig komt controleren.
• Eindig altijd met de handtekening van de huurder en de verhuurder.

Indexeer de huurprijs

Een verhuurder mag de huur maar één keer per twaalf maanden verhogen. Alleen in het eerste jaar van het huurcontract mag er binnen twaalf maanden een huurverhoging plaatsvinden. Als er binnen twaalf maanden geen huurverhoging heeft plaatsgevonden, dan mag de verhuurder het in de volgende twaalf maanden nog corrigeren. Er kunnen dan twee huurverhogingen in vierentwintig maanden gedaan worden. Als de verhuurder dit niet doet, dan mag de huurverhoging pas weer twaalf maanden na de laatste verhoging plaatsvinden. Tenslotte mag de verhuurder de huur ook tussentijds verhogen als de woning tussentijds is verbeterd. De verhuurder moet de huurder minstens twee maanden van tevoren schriftelijk laten weten dat de huur omhoog gaat.

Lees verder

• Huurder betaalt huur niet op tijd
• Huis huren, pas op voor dubbele courtage