Een eigen woning: kopen op een openbare verkoop

In België komt u bij een onderhandse verkoop onderling met de verkoper overeen welke prijs u voor de woning moet betalen. Koopt u op een openbare verkoop dan gebeurt de prijsvorming op een geheel andere manier. De notaris stel één of meerdere zitdagen vast waarop iedereen die interesse heeft, mag komen bieden voor het pand. En wie het hoogst biedt, wordt de nieuwe eigenaar.

Publiciteitskost

Ook in dat geval wordt de geboden aankoopprijs evenwel verhoogd met de nodige kosten (ereloon notaris, registratierechten, enz...). De kosten liggen er echter een stuk hoger dan bij een onderhandse verkoop. De officiële barema’s kunnen variëren naargelang het arrondissement waarin de notaris gevestigd is maar liggen wel overal in dezelfde orde van grootte. In deze tarieven zitten de registratierechten vervat (10 procent), het ereloon van de notarisen de publiciteitskosten (voor het bekendmaken van de verkoop). De hogere kosten bij een openbare verkoop worden voornamelijk verklaard door de publiciteitskosten. Die lopen, vooral voor relatief goedkope woningen, relatief hoog op.

Koopt u op een gerechtelijke afgedwongen openbare verkoop dan liggen de aktekosten nog hoger. De gerechtskosten moeten immers ook gedragen worden door de koper. Het kostenpercentage van de vrijwillige openbare verkoop wordt dan verhoogd met 3 procent (bij een faillissement of indien de bank het huis laat verkopen bij wanbetaling) of met l procent (in alle andere gevallen).

Lastenkohier

Voor u gaat bieden op een openbare verkoop (vrijwillig of gerechtelijk) vraagt u best bij de notaris die de verkoop organiseert het volledige lastenkohier aan. Daarin staat precies te lezen welke kosten u zal moeten betalen, alsook een duidelijke beschrijving van het pand, of het pand al dan niet verhuurd is, of er erfdienstbaarheden zijn, enz... U kan dat dossier volledig gratis aanvragen. Verder kan u bij de notaris ook precieze informatie krijgen over het verloop van de verkoop. Soms heeft die plaats op één zitdag en soms worden meteen twee zitdagen vastgelegd, al dan niet met verdieren of instelpremie.

Gaat u bieden op om het even welke openbare verkoop (vrijwillig of gedwongen) houd er dan rekening mee dat u doorgaans slechts een maand de tijd heeft om te betalen. Op voorhand naar de bank stappen voor een financiering is dan ook aangeraden. Kan u niet betalen binnen de maand dan spreekt men van een rouwkoop. Dat betekent dat het pand opnieuw zal verkocht worden. Wordt op de nieuwe verkoop een prijs gehaald die hoger ligt dan de prijs die u had geboden dan krijgt de eerste koper het surplus. Maar daar schiet wellicht niet veel meer van over. Want eerst worden daar de kosten voor de bijkomende publiciteit, aanmaningen, gerechtsdeurwaarder, enz... vanaf gehouden. En nog erger is het wanneer de prijs minder hoog gaat dan de eerste prijs. Dan moet de eerste koper immers het negatief verschil bijbetalen aan de oorspronkelijke verkoper. Op voorhand informeren naar een lening is dus echt geen overbodige luxe.