Vereniging van Eigenaren

Bij het kopen van een appartement krijgt u met andere zaken te maken dan bij het kopen van een eengezinswoning. Wat moet u weten en waar moet u op letten.

Zelf op onderzoek

Overweegt u een appartement te kopen, dan krijgt u met meer en andere regels te maken dan de koper van een eengezinswoning. U krijgt niet alleen het exclusieve gebruiksrecht van het appartement (privé-gedeelte), maar u wordt ook mede-eigenaar, dus ook medeverantwoordelijk voor het gehele gebouw. Samen met de andere eigenaren moet u het gebouw onderhouden en beheren. Om te zorgen dat iedereen zich aan deze verplichting houdt, is wettelijk bepaald dat alle eigenaren automatisch lid zijn en blijven van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

U moet zich dus niet alleen goed informeren over de toestand van het appartement zelf, maar ook goed kijken naar de algehele staat waarin het gebouw zich bevindt en het functioneren van de VvE. Helaas zien veel aspirant-kopers dit facet over het hoofd en kunnen zo vroeg of laat voor onaangename verrassingen komen te staan. Nu heeft tegenwoordig de notaris weliswaar de plicht u te informeren over een eventuele schuld van de vorige eigenaar aan de VvE en over de omvang van het reservefonds, maar deze informatie is nog redelijk beperkt. Voor informatie hierover zie Appartement kopen

Servicekosten

De eigenaar van een appartement betaalt periodiek (maandelijks) aan de vereniging zogenaamde servicekosten. Iedere eigenaar betaalt zijn deel op basis van een vooraf bepaalde verdeelsleutel, meestal afgeleid van de grootte van het appartement. Hieruit betaalt de vereniging zaken als reparaties, schoonmaakkosten, onderhoud en verlichting van gemeenschappelijke ruimten, verzekeringen en de kosten van bestuur van de vereniging. Vaak ook wordt een bedrag gereserveerd voor groot onderhoud in de toekomst. Een goed functionerende vereniging heeft daarvoor een meerjaren onderhoudsplan ontwikkeld. De waarde van het appartement wordt daarom niet alleen bepaald door het appartement, de ligging, etc., maar zeker ook door de staat van onderhoud van het gebouw en de stand van de reserveringsrekening.

Het bestuur van de VvE

De koper van het appartement krijgt te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. Vaak is of wordt het bestuur van de VvE uitbesteed aan een professionele partij in de vorm van een beheerder of een administrateur. Bij kleinere VvE’s kan het voorkomen dat één van de eigenaren de taak van bestuurder op zich neemt; al dan niet bijgestaan door een professionele part-time kracht. Het zijn uiteindelijk de eigenaren samen die de besluiten nemen in de algehele vergadering en het bestuur een bepaald mandaat geven.

Reglement van splitsing

De statuten van de vereniging zijn terug te vinden in het Reglement van splitsing. Hierin zijn de rechten en plichten van de eigenaars opgenomen. Dit reglement is opgesteld door de notaris na voltooiing van de bouw van het appartementencomplex en vastgelegd in de splitsingsakte. Op de bijbehorende splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. Vaak is daarnaast nog een huishoudelijk reglement opgesteld, waarin leef- en gebruiksregels opgenomen zijn. Dat kan van alles zijn: denk aan de kleur van zonweringen tot aan het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke ruimten.

Bij aankoop van een appartement dient de notaris u de splitsingsakte (inclusief de splitsingstekening) en het reglement van splitsing te overhandigen. Indien aanwezig dient u ook het huishoudelijke reglement te ontvangen.

Voor u tekent, eerst onderzoeken

Voordat u de koop definitief maakt, moet u op een aantal zaken letten. Zo moet u weten wat u maandelijks aan servicekosten moet gaan betalen en of hierin een reservering voor toekomstig groot onderhoud opgenomen is. Verder moet u weten of de vorige eigenaar aan zijn financiële verplichting tegenover de VvE heeft voldaan. Is de verkoper na de overdracht met de noorderzon vertrokken, dan bent u volgens de wet aansprakelijk voor zijn achterstallige betalingen. Informeer ook vooraf of huisdieren zijn toegestaan. Het huishoudelijk reglement geeft hierover uitsluitsel. En nog zo’n struikelblok: is harde vloerbedekking (plavuizen, parket, etc.) toegestaan? Vraag ook vooraf om inzage in de jaarstukken van de VvE en kijk of er verlies wordt geleden, hoe de balanspositie is en of er al financiële reserves zijn voor het grote onderhoud.

Checklist voor het kopen van een appartement

Besluit u tot het kopen van een appartement, dan kan onderstaande checklist u helpen zich een goed beeld te vormen over de gang van zaken bij de VvE.

1. Krijgt u een huisvestingsvergunning? (Neem dit mee in de ontbindende voorwaarden in de koopakte);
2. Krijgt u de financiering rond? (Ook als ontbindingsgrond opnemen in de koopakte);
3. Zijn er welstandsbepalingen? (Moet u eerst door een ballotagecommissie);
4. Zijn er klachten over (geluids)overlast?;
5. Is het gebouw een monument of zijn er andere beperkende bepalingen van overheidswege?;
6. Rust er een aanschrijving van de Gemeente op het gebouw?;
7. Wat is het geldende bestemmingsplan voor het gebouw en de omgeving?;
8. Zijn er bouw- of sloopplannen in de directe omgeving te verwachten?;
9. Is er asbest in het complex verwerkt?;
10. Is er een al dan niet in gebruik zijnde olietank in de grond aanwezig?;
11. Wordt het gebouw regelmatig op legionella in de waterinstallatie gecontroleerd?;
12. Zijn er loden drinkwaterleidingen in het gebouw?

© 2007 - 2009 Hypotheekinfo, gepubliceerd in Wonen (Huis en Tuin) op 24-07-2007. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Hypotheekinfo is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Appartement kopen: Het kopen van een appartement verschilt wezenlijk met het kopen van een eigen woning. Bij een appartement koopt u feitelijk het gebruiksrecht van het appartement en krijgt u te maken met d…
• Vastgoed, een appartement kopen: Van alle verkochte woningen en vastgoed in ons land is 25 procent een appartement. Velen realiseren zich in het begin niet, dat ze bij de aankoop van een appartement ook te m…
• Inschrijving Vereniging van Eigenaren in Handelsregister: Sinds 1 juli 2008 is de nieuwe Handelsregisterwet in werking getreden. Dit heeft onder andere tot gevolg dat alle verenigingen van eigenaren zich in…
• Meerjarenonderhoudsplanning: De dakbedekking van uw flat is dringend aan vervanging toe. Daar heeft u vast niet op gerekend. Hoe verkomt u de torenhoge uitgaven? Een simpele oplossing: zorg voor een Meerjare…
• Appartementseigenaar moet meer energie in energie steken: Ruim 40% van de appartementseigenaren is niet op de hoogte van het feit dat verenigingen van eigenaren de wettelijke plicht hebben een reservefonds v…