Van bouwplan tot verbouwing

Als je een nieuw bouwwerk wilt laten neerzetten dan wel een stuk wilt laten aanbouwen, dien je een en ander te ondernemen alvorens je het startsein kunt geven voor de bouw. Het is een optie om gewoon maar iets te laten bouwen zonder enige vergunning, maar je loopt dan wel het risico dat de Gemeente alsnog aan de bel trekt en je het gebouw of aanbouw moet laten slopen op straffe van een fikse dwangsom. Laat je daarom vooraf goed informeren wat wel en niet mogelijk is.

Het inhuren van een bouwkundig specialist

Eer je aan een verbouwing of nieuw bouwwerk begint, dien je een goed bouwplan te hebben opgesteld ter voorkoming van onnodige kosten en andere problemen. Als je zelf niet zoveel bouwkundig inzicht hebt, is het zeer aan te raden een bouwkundig specialist in te huren. Dit kan een architect zijn of een bouwkundig tekenaar dan wel bouwkundig adviseur. De twee laatstgenoemden berekenen een lager tarief, doch hoeven niet minder kundig te zijn dan iemand die wel de titel "architect" mag voeren. Het best kun je referenties vragen aan bekenden of wellicht aan buren die soortgelijke verbouwingen hebben laten uitvoeren.

Een bouwkundige kan je ook informeren over de (globale) bouwkosten en wellicht heeft hij/zij adressen van aannemers, waar eventueel kortingen bedongen kunnen worden of die in ieder geval goed te boek staan. Er zijn nou eenmaal veel beunhazen actief en daar wil je natuurlijk niet mee in zee gaan.

WABO

De bouwkundige ontwerpt niet alleen het bouwplan doch zoekt ook uit wat en hoe gebouwd mag worden. Het heeft natuurlijk weinig zin een plan bij de Gemeente in te dienen als er op voorhand geen onderzoek verricht is. De WABO (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is sinds oktober 2010 van kracht en regelt de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning is één geïntegreerde vergunning op het gebied van de fysieke leefomgeving. Denk bijvoorbeeld aan aanleg- , sloop-, milieu- en monumentenvergunningen als ook aan (tijdelijke) ontheffingen van het bestemmingsplan.

Via de site omgevingsloket.nl kun je er vaak zelf al achterkomen of iets vergunningsvrij is of niet. Je kunt dit ook overlaten aan de bouwkundige als het bouwplan wat gecompliceerder is. De aanvraag kan vervolgens via laatstgenoemde site gedaan worden, doch kan ook als "papieren aanvraag" worden gedaan. In dit geval is het niet nodig de DigiD in te voeren en kun je de aanvraag gewoon printen en handmatig ondertekenen om daarna via gewone post te versturen.

Ontheffing bestemmingsplan

Ook als blijkt dat een bouwwerk an sich vergunningsvrij is, dien je je er toch van te vergewissen of het plan misschien wel in strijd zou kunnen zijn met het geldende bestemmingsplan of met een bestemmingsplan dat nog in voorbereiding is.
Tot voor kort kon men een beroep doen op de zogenaamde "artikel 19 procedure". Deze procedure is inmiddels vervangen door Hoofdstuk 3 WRO (Wet Ruimtelijke Ordening).

Het kan daarbij gaan om een klein of een groot bouwplan. Voordat het tot verlenen van een vrijstelling komt moet eerst een vrij lange procedure gevolgd worden; omwonenden hebben recht van inspraak en de provincie moet ook haar toestemming verlenen. Dat neemt, afhankelijk van het aantal ingediende reacties, al gauw een jaar in beslag. Ook kan het gebeuren dat er tegen een verleende vrijstelling bezwaar wordt gemaakt waardoor het nog langer duurt voordat er van de vrijstelling gebruik gemaakt kan worden.

Digitale bestemmingsplannen

Op de sites van veel Gemeentes kun je de geldende of in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen bekijken. Op zo'n plan is te zien welke stukken grond een "Woondoeleinde" hebben, of bestemd zijn als "Tuin" dan wel "Erf". Ook gebieden met bijvoorbeeld "Agrarische doeleinden" worden vermeld.

Een tuin kan niet zomaar bebouwd worden; een 'erf" wel, mits het maximale bebouwingspercentage nog niet bereikt is. Dit percentage bedraagt vaak 40-50%, doch kan ook minder zijn. Het percentage is in ieder geval terug te vinden in het bestemmingsplan. Gemeentes willen vaak max. 10% afwijken. Dit kan enkel in overleg met een zogenaamde "plantoetser"; een ambtenaar van de afdeling Bouwen en Wonen. Dit overleg is zeer aan te raden alvorens de bouwaanvraag wordt ingediend. Zo voorkom je onnodige vertraging.